Le droit des baux commerciaux évolue

Votre bailleur met en vente les murs, refuse une résiliation anticipée, vous propose de déplafonner votre loyer ou de maintenir son indexation sur l'ICC, met certaines charges à votre débit, etc. sachez que la loi Pinel du 18 juin 2014 s'applique désormais.

Pour les baux de courte durée (dits baux précaires, non soumis au statut des baux commerciaux), la loi Pinel prévoit désormais que :

–     la durée maximale des baux de courte durée est portée de 2 à 3 ans,

–     si le locataire reste dans les locaux jusqu'à l'expiration d'un bail de courte durée, et que les parties ne le contestent pas, la transformation en bail commercial ne sera opérée automatiquement qu’un mois après l'expiration du bail,

–     un état des lieux doit être établi et l'état des charges locatives annexées au bail ;

et pour les baux commerciaux, que :

–    en cas de mise en vente des murs des locaux occupés, le locataire dispose d'un droit de préférence et dispose d'un délai de 1 mois pour accepter l'offre du bailleur et ensuite de 2 mois pour réaliser l'achat,

–    le bailleur ne peut plus interdire la résiliation anticipée du bail, sauf pour les baux de plus de 9 ans, les baux portant sur des locaux monovalents, les bureaux et les locaux de stockage,

–    en cas déplafonnement du loyer conforme aux motifs prévus par la loi, un lissage de sa réévaluation devra être opéré lorsque celle-ci conduit à une augmentation de plus de 10% du montant payé l'année précédente,

–    en cas de cession du droit au bail, le locataire cédant ne peut plus être tenu solidaire de l'acheteur pour une durée supérieure à trois ans,

–    tout bénéficiaire d'un bail commercial a droit au renouvellement de celui-ci, quelle que soit sa nationalité,

–     l'ICC (Indice du Coût à la Construction) est remplacé par l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou par l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires),

–     si l'état des lieux n'est pas réalisé formellement, les locaux ne sont plus présumés reçus par le locataire en bon état de réparations de telle sorte que les parties sont maintenant tenues d'établir un tel état des lieux lors de la signature du bail, y compris pour les baux professionnels (professions libérales),

–     les charges, impôts, taxes,... doivent faire l'objet d'une répartition formelle et précise entre le bailleur et le locataire et un décret fixera les charges, impôts, taxes,... qui ne pourront être mis à la charge du locataire,

–     à la signature du bail puis tous les 3 ans, le bailleur doit adresser à son locataire un état récapitulatif des travaux réalisés les 3 années précédentes ainsi qu'un état prévisionnel des travaux à réaliser et la répartition des charges correspondantes. Un décret fixera les charges ne pouvant être mises à la charge du locataire,

–     le locataire peut donner congé à son bailleur par simple lettre recommandée avec AR.